近年毎年のように大きな地震が発生し、今後も南海トラフ地震や首都直下型地震など更なる大地震の予測がされています。大地震に備え、安心して過ごすために住宅の耐震性が注目されています。

本記事では、耐震リフォームの基本から費用、助成金、専門業者の選び方まで、あなたが知りたい情報を網羅的にご紹介します。

耐震リフォームとは具体的に何をするのか、信頼性の高い専門業者や施工会社の見つけ方、そして自宅の耐震補強が必要な部分の調査からリフォームプランの考え方まで、一挙に解説します。
地震の脅威から家を守り、安全で快適な生活を手に入れるための第一歩を踏み出しましょう。耐震リフォームのスタート地点から、あなたの理想の住まいへの道をご案内します。

耐震リフォームとは「耐震」「制震」「免震」の性能を修繕または追加することによって、住宅が大きな地震に遭った際に倒壊しにくい状態、または住む人の命を守れる状態に改善するために行うリフォームです。
耐震リフォームのでは「耐震」「制震」「免震」という3つの似た言葉がよく使われます。それぞれの違いについて理解しておくことは効果的な耐震リフォームをために必要な知識になりますので確認しておきましょう。

①耐震とは

耐震とは地震が起きた際に「建物を壊れにくくする」ということです。建物の強さや頑丈さを意味していますが、建物の地震対策や性能の総称としても多く使われます。
具体的には住宅の壁や柱、基礎などを頑丈にして、地震の揺れで壊れない構造にします。

②制震とは

耐震が地震に耐えるのに対して、「建物を揺れにくくする」ということです。制震は地震の揺れを吸収し、揺れ自体を抑え、家が揺れにくくする性能を表しています。
具体的には揺れを吸収する装置を取り付けたり、建物の形状や重さのバランスを調整して家を揺れにくくするなどの方法があります。

③免震とは

制震が建物に加わった揺れを抑えるのに対して、「揺れを建物に伝えにくくする」ということです、制震とは似た用途で使われることがありますが、免震では揺れそのものを建物に伝わりにくくするという観点があります。
具体的には基礎と建物の間に特殊な装置を設置し、地面からの揺れが建物に伝わるのを軽減するなどの方法があります。

地震によってなぜ住宅が倒壊してしまうのか、そのメカニズムを知っておくことで耐震リフォームをする必要性や理由について理解することができますので確認しておきましょう。

住宅が倒壊する第1段階として、まず地震によって住宅が揺れることです。
住宅が揺れることで柱や壁、基礎などが動き、建物の構造に影響を与えます。揺れが大きいほど建物に与える影響も大きくなります。
建物の揺れが大きくなる要素として、「重さ」と「バランス」が関係してきます。

①重さ

耐震性能を高めるためには建物の重さを軽くするのが基本的な考え方です。
地震によって重い建物が揺れた場合、建物は地面に固定されているので元の位置に戻ろうとします。重さによって反動が大きくなるので重い材料を使った建物ほど揺れたときに発生するエネルギーが大きくなります。
建物は軽い素材のほうが揺れたときに発生するエネルギーは小さくなり、ダメージも小さくなります。

②バランス

屋根や2階部分など、建物の上部が重いほど揺れは大きくなります。
住宅で最も高い位置にあるのが屋根です。屋根は雨風や太陽光、熱の変化による耐久性、断熱性など住宅にとって重要な場所です。そのため瓦やスレート（セメントの板）など丈夫な素材で重くなりがちです。
耐震性能を高めるために屋根の軽量化を図るなどバランスをとることで揺れを軽減することができます。

倒壊するメカニズムの第2段階として、「住宅の躯体が揺れに耐えられずに損壊する」ということが起きます。
建物が持つ「頑丈さ」や、揺れで発生したエネルギーを逃がす「柔軟性」を超えた場合、建物の柱や梁、壁など建物を支える部分が損壊し、倒壊します。

①頑丈さ

大きな揺れに対して「動かない」「外れない」「折れない」「崩れない」など、接合部や各素材の強さ、住宅が壊れにくいことで倒壊を防ぎます。

②柔軟性

住宅は頑丈さだけではなく柔軟性がとても重要です。地震の揺れを頑丈さだけで押さえてしまうと住宅内部に揺れが伝わり、住んでいる人がさらに危険にさらされます。また大地震などでは頑丈さにも限界があり、揺れの力を吸収したり、逃がしたりする「柔軟性」が重要視されています。

住宅が倒壊する第3段階として、「繰り返し」による地震のダメージがあります。
大地震の後には大小の地震が繰り返し発生します。地震の際の住宅倒壊では1度目の大きな揺れで住宅がダメージを受け、その後の余震で倒壊してしまう場合も多くあります。
記憶に新しい2016年の熊本地震では1度目のマグニチュード6.5が発生した2日後にマグニチュード7.3の地震が発生し、多くの住宅が倒壊してしまいました。
大地震だけではなく、地震大国日本は頻繁に大小の地震が発生しています。建物の老朽化と併せて地震によるダメージが蓄積されていくことも考慮し、耐震リフォームを考える必要があります。

住宅を建てる際には地震に耐えられる耐震基準が定められています。しかし耐震基準は建てられた年代によって、適用している法律が異なります。
建築基準法が改正されると、これから建てる住宅の耐震基準は引き上げられますが、今すでに建築されている建物もその基準に引き上げるわけではありません。
つまり、家を建てたときに適用された法律によって、耐震性能に大きな違いがあります。

地震に関する基準の大きな変更があったのは

・1981年6月からの改正
・2000年6月からの改正

この2回の改正は「住宅が倒壊しないだろうという考え方」が大きく変わった改正です。

もし今お住いの住宅が2000年6月の改正前に建築された住宅である場合は、耐震リフォームの際にも重点として行うべき対策が変わってくることがあります。それぞれの変更内容とポイントについて確認しておきましょう。

1981年以前の旧耐震基準では
「10年に1度程度発生する震度5程度の地震に耐えられる」
という基準でした。

しかし、1978年に発生した宮城県沖地震によって住宅の倒壊やブロック塀の下敷きになるなどの被害が発生し、現状の建築基準では日本で発生する地震には多くの家屋が耐えられないということで、建築基準の見直しがされました。

1981年に改正された新耐震基準では
「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強～7に達する程度の大規模地震でも倒壊しない」
という基準に変更になりました。
このことにより以後の大地震でも1981年6月以降に建築された住宅は倒壊しにくいということが証明されています。
1981年以降の建築基準で建てられた住宅は、基本的には大地震にも耐えられる設計で作られています。逆に旧基準で建てられている住宅は老朽化も併せて大地震に耐えられない可能性が高く、早急な地震対策が必要といえるでしょう。

1981年の改正で基本的な大地震に耐えられる住宅建築の基準は確保されました。
しかし、1995年に発生した阪神淡路大震災では多くの木造住宅が倒壊し、当時の基準でもまだ多くの問題点、課題が残されていることが明らかとなりました。

2000年の改正では、定期的に起きる大地震に耐えられる住宅基準の見直しとして、次の3つのポイントについて改正が行われました

・地盤に応じた基礎の設計
・接合部の強化
・耐力壁のバランス

1981年の改正により建物の倒壊は減りましたが、地滑りによる倒壊、接合部の破損、耐力壁の少ない側の倒壊など、大地震の際に発生している共通の倒壊原因の改善が図られました。

①築43年以上（1981年5月31日以前建築）

当時の建築基準では震度6～の大地震に耐えられない可能性があります。また築年数からしても老朽化が進んでいるため全体的な耐震リフォーム、または建て替えが必要になる可能性があります。

①築43～20年（1981年6月～2000年5月31日建築）

基本的には震度6～7に耐えうる基準で建築されています。
耐震リフォームを行う際には次の3点において地震に弱い可能性があります。
・地盤に適した構造になっているか
・壁の配置とバランス
・柱や梁の老朽化
耐震リフォームの際は地盤と壁のバランスについてはよく確認してもらいましょう。

③築20年未満（2000年6月以降に建築）

耐震リフォームを行う際は小規模で済む可能性があります。ただし築10年以上経過している場合は外壁や基礎の劣化、シロアリ対策等を行うなど老朽化の対策、修繕が必要な場合もあります。
心配な場合は耐震診断を依頼し、必要な修繕を行いましょう。

耐震リフォームを行う際には耐震診断を行うことをおすすめします。
耐震診断とは、1981年の改正以前の旧耐震基準で建築された住宅の耐震性能を調査し修繕すべき点などを確認するための診断です。新制度以降でも老朽化や地震対策強化のために診断を受けることができます。

耐震診断の費用は築年数や建物の規模にもよって変わります。
一般的な住宅として30坪程度の2階建て一軒家を想定した場合、費用の相場は10万円～20万円程度です。

耐震リフォームを行うのであれば正式な診断を受け、その結果をもとにリフォームを考えるようにしましょう。住宅の状態もわからずにリフォームを行うと、効果がないだけではなく悪質な業者に不要なリフォームをされてしまうこともありますので気を付けてください。

耐震診断によって問題があると診断された箇所を補強や修繕する工事が必要です。
耐震リフォーム費用の総額は以下のような点で大きく変わってきます。

• 建築された基準が新制度か旧制度という違い
• 築年数（老朽化）による傷み具合の違い
• 住宅の一部、躯体部、地盤などの工事規模の違い

全体的な傾向として、当然ながら旧耐震基準で建築され、築年数が長いほど修繕の範囲や規模も大きくなるので費用は高くなります。そのため費用が掛かりすぎる場合は建て替えを行う人も多くいます。
建て替えを行うほどではなく、修繕する場合の費用として、3相場の範囲はおよそ50万円～150万円程度となります。
旧耐震基準で劣化がひどい場合は200万円～300万円ほどかかる場合もあります。

耐震リフォームを行う工事内容として、費用相場と工事内容を紹介します。工事は規模や組み合わせ業者の費用配分によって異なります。
また、耐震補強する際にすべての補強が必要なわけではなく、耐震性の劣化具合、どれくらい補強するかなどによって違いがあります。

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは省エネ、防災などの高い機能を長期的に保つことができる優良住宅リフォームに関する費用を補助する制度です。

耐震性の向上も事業の一部とされているため耐震リフォームも補助金の対象とすることができます。
ただし、耐震リフォームを行えば何でも補助されるわけではなく、住宅の状況調査を経て、住宅を登録し、補助金を申請、審査を通れば補助金を受けることができる。という制度です。

補助金には2段階あり、「評価基準型」は上限100万円、既定の性能向上があるリフォームに適用されます。
リフォームによってすべての基準をクリアし、「認定長期優良型住宅」の認定を受ける場合は上限200万円まで補助金を受けることができます。

所得税控除の制度は終了しているので注意してください。
1981年以前の旧耐震基準で建築された住宅を、耐震リフォームする場合、費用の10%を所得税から控除できるという制度があったのですが、2023年12月末日をもって制度が終了しています。

2024年1月からは耐震リフォームの補助金を受けるには「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を活用します。

耐震リフォームに関する補助金制度は2都道府県、市区町村によって規模や内容が大きく異なります。

①埼玉県の耐震リフォーム補助金の例

県としては民間建築物を対象に、耐震改修等への補助制度（埼玉県建築物耐震改修等補助）を実施しています。公共の建物や集合住宅の助成金はありますが、戸建て住宅の補助は市区町村が行います。

②埼玉県内の市区町村の補助金制度の例

埼玉県内の耐震リフォームに関する助成金では、基本的に旧制度の時期に建築された住宅が対象となります。支給率も市区町村によって異なり、20～50％など様々です。支給限度額はおおむね20万円を指定している市区町村が多い中、さいたま市では限度額120万円と自治体によっての差があります。

詳細については期限や制度の変更もあるのでお住いの市区町村に確認をしてみましょう。

耐震リフォームを行う際、高額になるからと諦めてしまう人がいます。耐震補強は小規模でもやらないよりはやっておいたほうが大地震の備えになります。全部を一度にできない場合は補強の重要度から優先順位を決めて、少しでも耐震性を高めることが大切です。

①老朽化、腐朽部の修繕

基本となる建物が弱っていたら、どれだけ新しい補強を行っても地震に耐えることは難しいでしょう。建物が本来の機能を果たせないほど老朽化している場所や腐ってしまっているのであれば、まずはその修繕を優先して行いましょう。
ただし、老朽化や腐朽部の修繕が広範囲な場合は建て替えを検討したほうが良い場合もあります。

②壁の補強

耐震補強では壁を強くすることがもっとも効果的とされています。そのため予算に限りがあるのであればまず壁の補強を考えましょう。
具体的には耐震パネルの取り付けやグレース（筋交い）補強があります。特に2000年5月31日以前に建てられた住宅では「壁の配置とバランス」において、現基準を満たしていない場合もありますのでよく確認しておきましょう。

③接合部の補強

地震によって柱や梁の接合部がずれたり外れたりしてしまうことがあります。2000年6月の改正により建築時に接合部へ補強金具の取り付けが義務付けられているので、2000年の改正前の基準で建てられた住宅は接合部の補強がされていない可能性があります。

④屋根の軽量化

建物の耐震性が低いのに、重い屋根材を使っている場合、揺れが大きくなり建物が耐えられなくなる確率が高くなります。屋根に瓦やスレート（コンクリートの板）を使用している場合は軽量の素材の屋根への葺き替えを検討しましょう。

以上①～④の優先順位は住宅が倒壊する原因になりやすい順となっています。必ずしもこの通りが良いわけではなく、予算に合わせてどこを補強するか、参考にしてください。

耐震リフォームは「耐震補強」という言葉を使うこともあります。これに類似して「家屋補強」「住宅補強」という言葉が住宅リフォームによく出てきます。どちらも地震などから住宅の倒壊を防ぐために補強をしようという趣旨は同じなのですが、やっている内容は大きく異なるので注意しましょう。

「耐震補強」とは、耐震診断等を行って住宅の耐震性能を計算し、耐震性能を向上させる補強を行うことです。
「家屋補強・住宅補強」とはリフォームの形、プランを表す言葉で、一般的な観点から地震への備え、補強などを行います。住宅の構造や耐震計算をするわけではないので、耐震性能が向上するとは限りません。

リフォーム会社によっては「家屋補強・住宅補強」が耐震性能を向上するかのような説明をしてくる場合があります。「耐震補強」と勘違いして不要な補強をしてしまわないように、違いについてよく理解しておきましょう。

耐震性能は実際に地震が起きてみないと、効果があったのかどうかというのはわかりにくいものです。そこに付け込んだ悪質な業者も多いので注意しましょう。以下に耐震リフォームを使った悪質な業者の事例を挙げておきます。このような話が出た場合は勇気をもってお断りしましょう。

①不安を煽り、決断を急がせる　

悪質な業者の共通する手口は不安を煽り、様々な理由をつけて決断を急がせます。不安の煽り方は様々で、いきなり悪い個所を指摘する場合だけではなく、世間話をして信頼を得てから断りにくい雰囲気を作ってから不安を煽ってくる場合もあります。

②耐震金具をたくさん進めてくる

耐震金具は適切な使い方をすれば効果がありますが、たくさん使うほど効果があるわけではありません。
悪質な手口としては、耐震診断をするわけでもなく屋根裏や床下を見て悪いところを指摘し、耐震金具で解決できるような話をします。
地震対策と耐震性能の向上は意味が違います。耐震性能は構造を計算して建物の耐震性能を高める必要があることを理解しておきましょう。

③屋根の補強を勧めてくる

屋根は住んでいる人でも確認しにくい場所です。また屋根裏は住宅の内部を見やすい場所でもあるので、「見えない」「わからない」部分について不安を煽り、不要な器具の取り付けや工事を勧めてくる場合があります。不要な工事をされてしまうと耐震性能を高めるどころではなく逆効果になってしまうので注意しましょう。

耐震リフォームを行う際は地震で住宅が倒壊するメカニズムの理解や基本的な耐震リフォームの手法を知るなど、専門家任せではなく、自分でも確認できる知識を持つことが大切です。
耐震リフォームの規模はいつ建てられたのかということで、およその状態がわかります。旧耐震基準、新耐震基準、2000年の改正の3つの耐震基準の違いを理解しておきましょう。
実際の工事では予算に合わせ、必要な補強を優先順に行うようにすることで、限られた費用の中でも効果的な耐震リフォームを行うことができます。
目に見えない耐震性能を悪用し、悪質な業者も多くいます。相手の手口を知るのも対策の1つです。事業所の所在や実績のはっきりした、信頼できる業者を選びましょう。

Y.T Design設計事務所では、新築注文住宅や住宅リフォーム、店舗デザインなどを承っております。ご自宅の耐震性の不安や困りごとなどがありましたらお気軽にご相談ください。