利回りをよくするには初期投資額を抑えることが重要!

アパート経営の利回りを良くするためには、当たり前のことですが、建築費などの総事業費を抑えることが重要です。
実質利回りは、

(年間家賃収入-年間諸経費)÷総事業費

という計算式で求められます。
実質利回りを良くするためには、上記計算式の

  • 【年間家賃収入を増やす】
  • 【年間諸経費を減らす】
  • 【総事業費を減らす】

のいずれかです。

年間家賃収入を増やす

アパート施工事例写真
年間家賃収入を増やすことは、かなりの困難を伴います。
家賃にはエリアや間取り等による相場観があり、良い設備や良いデザインのアパートを建てても、上乗せできる家賃には限度があります。

そして、良い設備や良いデザインのアパートを建てるということは、建築費が増えることになり、結果として上乗せ分の家賃は収益には効いてきません。

良い設備や良いデザインのアパートを建てる意義は、むしろ入居率を上げ、空室期間を短くすることで、計画通りの収支をあげることにあると思います。

また、戸数を増やす場合も、家賃収入の額は増えますが総事業費も同時に増えるので、利回りは大きく変化しません。
上記理由から、利回りを良くするために年間の家賃収入を増やすというのは、あまり現実的ではありません。

年間諸経費を減らす

ここで言う年間諸経費とは、修繕積立金や管理代行費、各種税金や保険料などです。
固定資産税や都市計画税などの税金は減らすことはできませんし、保険料や管理代行費などは、保険会社や不動産会社により多少の差異はありますが、 金額に大きな差はなく、利回りに大きく寄与するほどのインパクトは出せません。

修繕積立金は金額を減らすことはできますが、来るべき修繕の時に備えて積み立てていくものなので、 この金額の見積もりを甘くすることにメリットはありません。

結局、積立額が不足すれば、修繕時に手出しが増えるだけです。
上記理由から、利回りを良くするために年間諸経費を減らすということも、あまり現実的ではありません。

総事業費を減らす

総事業費については、依頼する事業者をよく検討することで減らすことが可能です。
事業者はさまざまおり、事業費用はどの会社に依頼するかで大きく変わってきます。
事業費の見積もりを取り、内容を比較検討することで、アパートの価値を落とさず事業費を抑制することは十分可能です。

アパート経営のリスクを減らすのも初期投資を抑えることが重要です!

利回りは投資判断時の重要な評価指標に過ぎない

アパート施工事例写真

上記の通り、アパート経営の投資判断においては、高い利回り実現のため総事業費をいかに抑制するかが肝要です。

しかし、利回りは投資判断時の重要な評価指標ではありますが、運用が始まればあまり意味をなさない数値です。

実際にアパート経営が始まれば、空室のリスクや、借り入れをしているのであればその返済、帳簿上の利益が出れば所得税等の税金など、 現金支出も発生し、投資判断時の利回り通りにことは進みません。(特に完成後、入居が安定するまでの数か月間)

だからこそ総事業費を抑える必要があるのです

利回りは、あくまで投資判断時の評価指標であって、アパート経営の成否を決める指標ではありません。 ただ、総事業費を抑えることは、高い利回りを実現することはもちろんですが、以下のようなメリットもあります。

  1. 借入額が減り、毎月のローンの支払額が減る
  2. 総事業費を抑えることにより借入額が減ると、当然、毎月のローン返済額が減ります。
    現金支出が減るので、キャッシュフローが良くなり、アパート経営に余力が生れます。

  3. 固定資産税などの税金が軽減される
  4. 固定資産税は、建築費が高くなるほど高くなる税金です。毎年徴収される税金なので、できるだけ建築費を抑えることで、税負担を軽くすることができます。
    こちらも現金支出が減るので、キャッシュフローが改善し、アパート経営に余力が生れます。

Y.Tデザイン・オフィスが考えるアパート経営とは


アパート経営のリスク軽減のために、建築費を含む総事業費を抑えることは大変重要ですが、 価値を落として総事業費を落としてしまうと、入居率を落とし、空室リスクが高まり危険です。

Y.Tデザイン・オフィスでは、Under2000プロジェクトによって、 価値を下げることなく、 コストを抑えたクオリティーの高いデザイン住宅の建築手法を、長年にわたり培ってきました。
その実績を活かし、【デザイン】、【価値】、【コスト】がトータル的にバランス良くなるように事業計画を立案し、 オーナー様がアパート事業を通じて実現したい【想い】に寄り添ったご提案を行っております。

まずは皆様の【想い】をお聞かせください。
その【想い】に応える方法を共に考えましょう。

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