2024年から住宅ローン控除が大幅改正されます。住宅ローン控除を受けるための条件が厳しくなり、控除率と期間が変更されます。控除を受けるための条件が今までと大きく異なります。条件を満たさない場合は住宅ローン控除をうけられません。これから新築やマイホーム購入の計画がある人は注意が必要です。

この記事では新・旧制度の違いや控除を受けるための条件、控除の申請方法について解説しています。住宅ローン控除を受けるつもりでマイホーム購入を考えている人はどのような家を建てる必要があるのか具体的なイメージが分かります。参考にしてみてください。

住宅ローン控除とは、住宅ローン減税と呼ばれることもあります。正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。制度の改正ポイントを解説する前に制度の基本的な内容を確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは、一般住宅としてマイホームをローンで購入した際に、税額控除によって経済的な負担を軽減する制度です。マイホームの購入を促進し国内の経済を活性化することを目的としている背景があります。そのため所得制限や居住用としての面積の規定、主に住居として使用している実績などの条件が定められています。

「控除」という言葉にについて、勘違いをしている人も多いため住宅ローン控除で使う「控除」の意味についても確認をしておきましょう。

よく聞く控除は年末調整などで行う「所得税控除」ですが、住宅ローン控除は「税額控除」です。減税の方法が大きく違いますので注意してください。

「所得税控除」とは、課税対象となる所得の金額を減らして税金が安くなります。
【例】
所得500万円　–　控除50万円　＝課税所得450万円
税金は課税所得を元に税率をかけて算出されます。

「税額控除」とは、控除された金額がそのまま払い戻されます
【例】
所得税の支払い　15万円　–　税額控除10万円　
＝納税額5万円または１０万円の払い戻し

同じ税金に使用する「控除」という言葉ですが、計算方法や考え方が全く違うということを覚えておきましょう。

住宅ローン控除を受けるためには条件を満たす必要があります。詳細は国税庁のホームページに掲載されていますが、簡単にまとめると以下のような条件が必要になります。

また、この要件とは別に、新築する住宅が住宅等の区分に該当する認定を受けている必要があります。
対象となる認定住宅は以下の４種類です。

建物の基準に関しては3)で詳しく紹介していますのでそちらで確認してください。

住宅ローン控除の仕組みは以下のポイントを理解しておきましょう。

住宅ローン控除のポイント

・年度末の住宅ローン残高
・控除率
・控除期間
・借入限度額

①年度末の住宅ローン残高

住宅ローン控除では年度末の住宅ローン残高を基準に計算します。購入した住宅の価格やローンの総額ではありません。毎年払い続けて減っていく、住宅ローン残高が基準となりますので間違えないようにしてください。つまり年度末の住宅ローン残高が借入限度額を下回っていれば、控除額は年々下がっていきます。

②控除率

住宅ローン控除で戻ってくるお金は年度末の住宅ローン残高に「控除率」を掛けた金額になります。
住宅ローン控除は2024年以降は0.7％となっています。

【例】
3000万円　×　0.7％　＝　21万円

③控除期間

住宅ローン控除はずっともらえるわけではありません。ローンを組んだ期間内の「控除期間」だけ控除を受け続けることができます。つまり、ローンの支払いが終わるまでではなく、一定の期間で控除は終了となります。
控除期間は2024年の改正以降は10～13年です。例えば30年ローンを組んでいた場合、前半の10～13年は控除を受けることができ、その後は通常通りということになります。

④借入限度額

住宅ローン控除は借入金額に上限があります。例えば1億円の家をローンで購入しても1億円に控除率を掛けられるわけではありません。控除の対象となる金額にも限度があり、それ以上の金額を計算することはできません。
借入限度額は住宅ローン控除を受ける際に必要な住宅の要件があります。借入限度額は住宅等の区分によって異なります。

基本的には上記に当てはまらない住宅に控除は適用されませんが、例外として以下の書類により事実関係が確認できた場合は借入限度額2000万円まで、期間も10年限定で控除を受けることができます。
・2023年12月31日までに建築確認を受けたこと 確認済証 or 検査済証で確認
・2024年６月30日までに竣工済であること 登記事項証明書で確認

住宅ローン改正のポイントを知るために、住宅ローン控除の計算方法について確認しておきましょう。分かりやすくするために「控除額の計算」「所得税からの控除」「住民税からの控除」の３段階で解説していきます。

②控除額の計算

住宅ローン控除で対象となるのは、住宅ローンとして借り入れた金額の内、申請年末時点での住宅ローン残高に対して控除率がかけられます。ローンの総額や、住宅購入費総額ではないので勘違いしないようにしましょう。

年末の住宅ローン元金の残り × 控除率 ＝ 控除金額

②所得税からの控除

申請した年の所得税額の内から、住宅ローン控除額が還付されます。

所得税 – 控除金額 ＝ 実際に戻ってくるお金

控除額が所得税を上回っている場合、例えば支払った所得税が10万円、控除額が21万円の場合、残りの11万円は翌年の住民税の控除に移行します。

③住民税からの控除

所得税から引ききれなかった控除金額は、翌年の住民税から差し引かれます。ただし上限97500円までとされており、それを超える金額に関しては控除なし。ということになります。
例えば控除金額21万円で、支払った所得税が10万円の場合、残りの10万円は翌年の住民税から差し引かれます。ただし97500円の上限がありますので、実際に控除される住民税は97500円となり、残りの2500円は控除なしとして消滅します。

2024年からの改正では控除率が1％から0.7%に変更になります。減率された理由としては、控除率はローンを組んだ際の金利を軽減することを基準としているからです。実はローンの金利は年々減少傾向にあり、改正前の1%では金利より優遇の方が大きくなってしまいます。

金利より高い控除率にすると何が困るのか？というと、ローンを組まずに一括で買える人までローンを組んで減税を受けられてしまうということが起きます。
それの何が問題なの？というと。
住宅を一括で買えるくらいのお金のある人は、住宅ローン控除を期間内ぎりぎりまで利用し、控除期間を過ぎたら一括で返済します。こうすると利率以上に控除された金額の分住宅を安く購入できたことになります。
住宅ローン控除をこのような目的で利用されてしまうと、国としては本来助けたい人をたすけられず、入るべき税金が入ってこないということになってしまいます。
住宅ローン控除を節税対策に利用されないように、適宜控除率を改正することが必要なのです。

住宅ローン控除という制度は、家を買いたくても支払いが苦しいという人たちの、住宅購入を促すことを目的に設立された制度です。控除率の減率は、制度を適切に運営していくために調整されたということになります。

控除率が下がった一方で、控除期間は13年に延長されました。
今回の改正は控除率を下げた改悪であると言われていますが、実は多くの人が控除額を増やせる仕組みになっています。
控除率は高ければいいというものではありません。計算で高い控除金額が出たとしても多くの人にはあまり意味がない金額となってしまうからです。

【例】
3000万円 × 0.7% ＝21万円
所得税の支払額が10万円の場合、控として10万円戻ってきます。

あれ？残りの11万円は？と思われるかもしれません。所得税を引いた残りの控除額についてはお金が戻ってくるのではなく、翌年の住民税から差し引かれます。ただし97500円という上限付きです。

【例】
控除額21万円 – 所得税10万円 – 翌年の住民税97500円
＝ 余り12500円

この余りの金額については切り捨てで消滅となります。
つまり、この例に挙げたような状況の場合、控除率が1%でも0.7%でも同じ結果となります。

それでも、微妙なラインで以前の精度より支払いが増えてしまう人もいるので、期間が3年延長されてバランスを取っている。ということになります。
例で挙げたような所得の範囲の人は、控除率が下がっても期間が延長されただけなので逆に以前より多くの控除を受けることができるようになります。

2024年からの改正で最も大きなポイントとなるのは、省エネ機能を持った認定住宅等の区分によって受けられる住宅ローン控除が変わってくるということです。
政府が掲げる脱炭素計画の影響により、今後住宅の建築基準も改正され、省エネ住宅でないと建築することができなくなります。そのような背景も併せて住宅ローン控除も省エネ機能の高い住宅を優遇する措置が取られています。

注意すべき点は、現在建築中の住宅や中古で購入する住宅です。
制度は2024年1月1日から切り替わります。2023年末までに建築確認が行われず、2024年からの基準に満たない場合は住宅ローン控除を受けられないこともあるので注意してください。
基準に満たない住宅でも控除を受けられますが、借入金2000万円を限度、控除期間が10年などの制限があります。

住宅ローン控除を受けるためには住宅が省エネ関連の認定を受けた設計になっている必要があります。

住宅控除を受けるための住宅の基準

・認定長期優良住宅
・認定低炭素住宅
・ZEH水準省エネ住宅

この章では各基準の内容について解説していきます。順番としてZEH住宅を基準として考えると分かりやすいため「ZEH住宅→低炭素住宅→長期優良住宅」の順番で解説していきます。

ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅とは、断熱性能とエネルギーの効率化、再生可能エネルギー等の導入により、使用エネルギーと生産エネルギーの収支が０（ゼロ）になることを目標とした住宅です。

まとめると、断熱と省エネ、発電によって使用したエネルギーの合計を超えることで脱炭住宅を目指していこうというのがZEH水準省エネ住宅です。

認定低炭素住宅とは、都市の低炭素化の促進による基本方針からなる、CO2排出量の機能に優れた住宅のことです。ZEH住宅とどう違うのかというと、認定低炭素住宅とは「ZEH水準　＋　その他の講ずべき措置」という基準になっています。

ZEH基準に加えて、上記2つの条件を満たす住宅が低炭素住宅としての認定を受けることができます。

まとめると、ZEH水準省エネ住宅の基準を超えて、更に再生可能エネルギーによる発電でエネルギーの生産量を高めて脱炭素化を高めていこうというのが認定低炭素住宅です。

長期優良住宅とは、長期間良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅の建築、維持保全に関する計画を申請し、認定された住宅のことです。
着工前に計画書を申請し、審査に通ってから建築を行い、完成後のチェックを受けて認定という流れになります。

長期優良住宅の認定を受けるためには以下の性能項目を満たす必要があります。

長期優良住宅の認定基準項目
・劣化対策
・耐震性
・省エネルギー性
・維持管理・更新の容易性
・可変性
・バリアフリー性
・居住環境
・住戸面積
・維持保全計画
・災害配慮

各項目には詳細な基準が設定されており、それを満たすことで長期優良住宅としての認定を受けることができます。つまりどんな住宅が長期優良住宅なの？ということが複雑で分かりにくいので、要約すると以下のような条件を満たした住宅が長期優良住宅となります。

まとめると、地球環境的にも、人的にも長期間維持することを念頭に、今後起きうる様々な変化にも対応することができる住宅ということです。
住宅の条件としては一番ハードルが高いので、住宅ローン控除の中でも借入限度額が最も高い4500万円に設定されています。

1)新築完成　→　入居

2)入居の翌年に確定申告で控除を申請
全控除年分の「住宅借入金等特別控除申告書」が送付※要保管！

3)所得税の還付と住民税控除開始

２年目以降は年末調整
・住宅ローンの残高証明書
・住宅借入金等特別控除申告書

住宅ローン控除を受けるには最初だけ確定申告を行う必要があります。通常の確定申告手続きに加えて住宅を購入した住宅が控除の対象である書類を添付して申請を行います。申告は国税庁の確定申告用のサイトか税務署にて行えます。確定申告が終わると順次前年度所得税からの還付と住民税額の控除が行われます。

確定申告によって住宅ローン控除の申請が通ると、その年以降に受けられる住宅ローン控除に必要な書類「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が控除を受けられる残年数分一括で送られてきます。なくした場合は再発行も可能ですが、手続きも大変なので大切に保管するということを忘れないようにしましょう。

2年目以降は年末調整によって住宅ローン控除を受けることができます。何もしなくてもよいわけではなく、会社員であれば勤務先に「住宅ローン残高の証明書類」と初めに一括で送られてきた「住宅借入金等特別控除申告書」を添付した年末調整の申請が必要です。

住宅ローン控除を受けるために行う初めの確定申告は通常の確定申告に加えて住宅購入や控除申請に関わる書類や手続きが必要になります。ちょっと手間ですがその分翌年以降は行わなくて済むので頑張りましょう。

①共通の提出書類

• 「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  ※　連帯債務がある場合は「（付表）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
• 金融機関等から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
• 家屋の「登記事項証明書」などで床面積が50平方メートル以上（特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満）であることを明らかにする書類
• 家屋の「工事請負契約書」または家屋の「売買契約書」の写しなどで家屋の取得対価の額を明らかにする書類

②土地の購入に係る住宅借入金等について控除を受ける場合

• 土地の「登記事項証明書」などで敷地の取得年月日を明らかにする書類
• 土地の「売買契約書」の写しなど土地の取得対価の額を明らかにする書類

③国または地方公共団体等から補助金等の交付を受けた場合

• 市区町村からの「補助金決定通知書」などの補助金等の額を証する書類

④住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合

• 「贈与税の申告書」など住宅取得等資金の額を証する書類の写し

※国税庁HP参考
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.html

4-2)で紹介した必要書類の他に、認定長期優良住宅などの区分に応じた証明書類が必要になります。住宅等の区分によって必要とする書類に違いがあります。

①認定長期優良住宅

• 都道府県または市区町村等の長期優良住宅建築等計画等の「認定通知書」の写し。計画の変更の認定があった場合には「変更認定通知書」の写し、認定計画実施者の地位の承継があった場合には「認定通知書」および「承認通知書」の写し。
• 市区町村の「住宅用家屋証明書」（認定長期優良住宅に該当する旨などの記載があるもの）もしくはその写し、または建築士等が発行した「認定長期優良住宅建築証明書」。
  「認定通知書」の区分が既存である場合は不要となります。

②低炭素建築物

• 都道府県または市区町村等の低炭素建築物新築等計画の「認定通知書」の写し。計画の変更の認定があった場合には「変更認定通知書」の写し。
• 市区町村の「住宅用家屋証明書」（認定低炭素住宅に該当する旨などの記載があるもの）もしくはその写し、または建築士等が発行した「認定低炭素住宅建築証明書」。

③低炭素建築物とみなされる特定建築物

• 市区町村からの「補助金決定通知書」などの補助金等の額を証する書類

④住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合

• 市区町村の「住宅用家屋証明書（特定建築物用）」

④特定エネルギー消費性能向上住宅

• 建築士等が発行した「住宅省エネルギー性能証明書」または登録住宅性能評価機関の「建設住宅性能評価書」の写し。
  （断熱等性能等級に係る評価が等級5以上および一次エネルギー消費量等級に係る評価が等級6以上であるもの）

⑤エネルギー消費性能向上住宅

• 建築士等が発行した「住宅省エネルギー性能証明書」または登録住宅性能評価機関の「建設住宅性能評価書」の写し。
  （断熱等性能等級に係る評価が等級4以上および一次エネルギー消費量等級に係る評価が等級4以上であるもの）

※国税庁HP参考
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.html

必要書類には建築士や施工会社に発行してもらわなくてはならない書類もあります。似たような名前の別件書類との間違いも多いので書類名をよく確認し、期日には余裕をもって取り組んでください。

住宅ローン控除の改正ポイントは控除率が0.3%引き下げられて0.7%になったことと、控除期間が10年から13年に延長されたことです。また新築では特定の省エネ認定を受けた住宅しか控除を受けられなくなります。
住宅ローン控除は13年という期間ですが総額になると数百万円にもなる大きな控除です。住宅が省エネになるということは地球にやさしいだけではなく光熱費など家計の負担も減らす効果があります。初めの申請は少し複雑で面倒なので、確定申告期間が始まる前に準備し、不備があっても対処できるようにしておくことが大切です。

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